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Mercado Hoteleiro

Perspectivas

O desempenho dos hotéis começou o ano de 2018, apresentando a tendência de melhora dos seus fundamentos iniciada no segundo semestre de 2017. No entanto, vários fatores externos como o aumento da taxa de juros nos Estados Unidos e que acabaram gerando uma fuga de capital externo do país e consequentemente a desvalorização da moeda local (Real), começou a impactar significativamente a economia do país. A expectativa de crescimento do PIB que começou no nível de 4% para o ano de 2018, caiu para abaixo de 2%. A redução das expectativas de crescimento da economia, já começa a refletir negativamente nas projeções de ocupação dos hotéis no ano de 2018. No entanto, acreditamos que exista uma grande oportunidade de elevar mais significativamente as diárias média e consequentemente manter a expectativa de crescimento do REVPAR prevista no início do ano. Conforme previsto pela JLL no ano passado, o ano de 2018 vai ser marcado pelo baixo nível de crescimento da oferta. O segmento de Condo Hotéis, que foi a principal fonte de financiamento de hotéis no Brasil nos últimos 20 anos, continuou estagnado. A abertura de hotel mais significativa, será a do Four Seasons São Paulo prevista para o final do ano.

Histórico da Performance – hotéis urbanos

Os quadros abaixo apresentam um histórico da performance dos Hotéis Urbanos (hotéis+flats) nos últimos 14 anos.

Ocupação

Gráfico Ocupação

Diária média

Gráfico Diaria média

RevPAR

Gráfico RevPAR

Hotéis urbanos performance

Gráfico Hotéis urbanos performance

Oferta hoteleira existente no Brasil

O capítulo a seguir apresenta o resultado de uma pesquisa elaborada pela JLL sobre a oferta hoteleira existente no Brasil, incluindo o total de hotéis e flats afiliados a cadeias hoteleiras nacionais e internacionais e o ranking das marcas hoteleiras e administradoras presentes no país.

Total de Hotéis no Brasil

Não existem dados oficiais sobre o número total de hotéis no Brasil. Desta forma, para a estimativa desse total, utilizamos como base o nosso banco de dados e informações obtidas de sites especializados e informações do mercado. Para tanto, identificamos os hotéis que são afiliados a cadeias hoteleiras nacionais e internacionais e fizemos uma estimativa dos hotéis independentes. Os hotéis pertencentes a cadeias hoteleiras nacionais com menos de 600 quartos também foram

considerados como hotéis independentes.

O percentual de empreendimentos afiliados a cadeias hoteleiras ainda é pequeno em número de hotéis (10,9%), mas em número de apartamentos é mais representativo, chegando a 35,5%, do total de apartamentos disponíveis no Brasil, demonstrando que os hotéis afiliados a cadeias têm em média maior número de quartos, especialmente aqueles afiliados a cadeias internacionais.

Total de hotéis, flats e Resorts no Brasil1

Tipo Hotéis % Quartos %
Hotéis e flats de marcas nacionais 563 5,4% 93.205 17,2%
Hotéis e flats de marcas internacionais 572 5,5% 99.220 18,3%
Hotéis independentes com até 20 qtos 3.718 36,0% 41.331 7,6%
Hotéis independentes com mais de 20 qtos 5.488 53,1% 307.453 56,8%
Total 10.341 100,0% 541.209 100,0%

1Inclui hotéis e flats inaugurados até junho de 2018.

Estoque de hotéis e flats no Brasil

Gráfico Estoque de hotéis e flats no Brasil

Estoque de quartos no Brasil

Gráfico Estoque de quartos no Brasil

Hotéis urbanos - performance em 2017

A tabela abaixo representa a performance dos hotéis urbanos (hotéis + flats) em 2017.

Hotéis urbanos (hotéis & flats)
Diária média acima de R$383 Diária média entre R$225 - R$383 Diária média abaixo de R$225 Total hotéis urbanos
Diária média (R$) R$486 R$273 R$171 R$228
Ocupação anual 55,8% 58,5% 55,4% 56,5%
RevPAR (R$) R$271 R$160 R$95 R$129

Origem dos hóspedes

O percentual de hóspedes estrangeiros em 2017 no total da amostragem de hotéis urbanos foi de 15,5%. A maior concentração encontra-se nos hotéis urbanos com diária média acima de R$ 383, onde 51,4% dos hóspedes são estrangeiros.

Em 2017 os turistas estrangeiros totalizaram aproximadamente 6,6 milhões de visitantes, o que representou um crescimento 0,6% em relação a 2016. Do total 40% foram Argentinos e 7% americanos.

Origem dos hóspedes 2017

Hotéis urbanos (hotéis & flats)
Diária média acima de R$383 Diária média entre R$225 - R$383 Diária média abaixo de R$225 Total hotéis urbanos
Brasileiros 48,6% 80,9% 88,8% 84,5%
Estrangeiros 51,4% 19,1% 11,2% 15,5%
Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

Segmentação da demanda

Os principais segmentos de demanda hoteleira no Brasil são: negócios, lazer e grupos de eventos. Dependendo do tipo do hotel, a participação percentual de cada um desses segmentos varia consideravelmente.

Segmentação da demanda 2017

Hotéis urbanos (hotéis & flats)
Diária média acima de R$383 Diária média entre R$225 - R$383 Diária média abaixo de R$225 Total hotéis urbanos
Negócios 54,8% 58,7% 65,8% 62,9%
Lazer 18,4% 23,4% 22,6% 22,7%
Grupos de eventos 11,1% 12,5% 6,7% 8,9%
Tripulação 11,7% 2,4% 2,5% 2,8%
Outros 4,0% 2,9% 2,4% 2,6%
Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

Análise de desempenho – 2017

Os dados da análise de desempenho são apresentados em Reais e os índices representam os principais indicadores utilizados na hotelaria atualmente. Tanto esses índices quanto os demais termos apresentados nesta publicação encontram- se descritos na página Glossário.

Ainda, as análises de receitas e despesas foram classificadas de acordo com o “Sistema Uniforme de Contabilidade para Hotéis”.

Hotéis

A amostragem foi dividida de acordo com as diárias médias alcançadas pelos hotéis em 2017. Essa classificação assume que as diárias médias são um reflexo do nível de instalações e serviços. Assim, a amostragem foi dividida nas seguintes categorias:

  • Diárias Médias acima de R$383 – São considerados os hotéis de luxo, e em geral incluem os hotéis que oferecem todas as instalações e serviços de alto padrão. Com base na amostragem, esses hotéis possuem uma média de 275 apartamentos;
  • Diárias Médias entre R$225 e R$383 – São os hotéis de categoria superior. Em geral incluem hotéis com instalações e serviços de padrão médio, variando de três a quatro estrelas dependendo de cada mercado. Com base na amostragem, esses hotéis possuem uma média de 197 apartamentos;
  • Diárias Médias abaixo R$225 – São hotéis considerados econômicos e oferecem instalações e serviços enxutos. Com base na amostragem, esses hotéis possuem uma média de 159 apartamentos.

Análise dos Resultados 2017 - hotéis

Hotéis urbanos (hotéis & flats)
Diária média acima de R$383 Diária média entre R$225 - R$383 Diária média abaixo de R$225 Total hotéis urbanos
Diária média R$521 R$277 R$169 R$228
Ocupação 58,1% 56,5% 55,2% 55,8%
RevPAR R$ 302 R$ 156 R$ 93 R$ 127
Receitas operacionais R$ % R$ % R$ % R$ %
Total receitas de apartamentos 120.608 70,4% 56.931 68,9% 34.111 73,4% 44.172 71,4%
Alimentos 22.372 13,1% 16.736 20,3% 8.512 18,3% 11.423 18,5%
Bebidas 10.616 6,2% 3.773 4,6% 1.654 3,6% 2.627 4,2%
Outras receitas A&B 9.314 5,4% 2.830 3,4% 818 1,8% 1.741 2,8%
Total de A&B 42.303 24,7% 23.338 28,2% 10.984 23,6% 15.791 25,5%
Outros Deptos. Operacionais 3.594 2,1% 1.312 1,6% 633 1,4% 948 1,5%
Aluguéis e outras receitas (liq.) 4.850 2,8% 1.044 1,3% 722 1,6% 984 1,6%
Receitas brutas 171.356 100,0% 82.626 100,0% 46.450 100,0% 61.895 100,0%
(-) Impostos e taxas 14.898 8,7% 7.080 8,6% 4.029 8,7% 5.346 8,6%
Receitas líquidas 156.457 91,3% 75.546 91,4% 42.421 91,3% 56.550 91,4%
Custos e despesas departamentais R$ % R$ % R$ % R$ %
Apartamentos 28.885 23,9% 16.783 29,5% 10.206 29,9% 12.848 29,1%
Alimentos e bebidas 26.941 63,7% 16.328 70,0% 7.791 70,9% 11.009 69,7%
Outros Deptos. Operacionais 2.736 76,1% 1.542 117,6% 902 142,5% 1.160 122,3%
Total de custos e despesas 58.562 34,2% 34.653 41,9% 18.899 40,7% 25.017 40,4%
Resultado departamental bruto 97.895 57,1% 40.893 49,5% 23.522 50,6% 31.533 50,9%
Despesas operacionais não distribuidas R$ % R$ % R$ % R$ %
Administração 20.424 11,9% 9.659 11,7% 6.107 13,1% 7.708 12,5%
Sistemas e Telecomunicações 2.199 1,3% 599 0,7% 466 1,0% 575 0,9%
Marketing e vendas 7.452 4,3% 3.339 4,0% 1.838 4,0% 2.496 4,0%
Energia 9.509 5,5% 5.939 7,2% 3.922 8,4% 4.726 7,6%
Manutenção 8.952 5,2% 4.183 5,1% 2.299 4,9% 3.109 5,0%
Total 48.536 28,3% 23.719 28,7% 14.631 31,5% 18.615 30,1%
Resultado Operacional Bruto 49.359 28,8% 17.174 20,8% 8.891 19,1% 12.917 20,9%

Análise dos departamentos operacionais 2017 - hotéis

Hotéis
Diária média acima de R$383 Diária média entre R$225 - R$383 Diária média abaixo de R$225 Hotéis média
Apartamentos R$ % R$ % R$ % R$ %
Receitas 120.608 100,0% 56.931 100,0% 34.111 100,0% 44.172 100,0%
Salários e encargos 14.767 12,2% 9.169 16,1% 5.705 16,7% 7.065 16,0%
Outras despesas 14.118 11,7% 7.614 13,4% 4.501 13,2% 5.783 13,1%
Resultado 91.723 76,1% 40.148 70,5% 23.905 70,1% 31.324 70,9%
Alimentos e Bebidas R$ % R$ % R$ % R$ %
Receitas 42.303 100,0% 23.338 100,0% 10.984 100,0% 15.791 100,0%
Custo das vendas 8.920 21,1% 6.156 26,4% 3.437 31,3% 4.437 28,1%
Salários e encargos 15.168 35,9% 8.848 37,9% 3.766 34,3% 5.682 36,0%
Outras despesas 2.854 6,7% 1.324 5,7% 587 5,3% 890 5,6%
Resultado 15.362 36,3% 7.010 30,0% 3.193 29,1% 4.781 30,3%

Análise dos Resultados 2017 – flats

Flats - receitas e despesas no pool 2017
Diária média acima Diária média entre Diária média abaixo Hotéis média
Diária média R$ 414 R$ 269 R$ 173 R$ 227
Ocupação 51,4% 60,7% 55,9% 57,7%
RevPAR R$ 213 R$ 163 R$ 97 R$ 131
Receitas operacionais R$ % R$ % R$ % R$ %
Apartamentos 77.963 86,6% 61.268 83,5% 34.771 78,6% 47.343 81,6%
Café da manhã 5.276 5,9% 6.200 8,4% 4.804 10,9% 5.408 9,3%
Aluguel de salões 1.922 2,1% 1.773 2,4% 847 1,9% 1.273 2,2%
Comunicação de Hóspedes 38 0,0% 32 0,0% 107 0,2% 73 0,1%
Diversas 4.861 5,4% 4.115 5,6% 3.705 8,4% 3.915 6,7%
Receita bruta 90.059 100,0% 73.388 100,0% 44.234 100,0% 58.012 100,0%
Receita bruta 90.059 100,0% 73.388 100,0% 44.234 100,0% 58.012 100,0%
(-) Deduções de vendas 6.942 7,7% 7.180 9,8% 4.384 9,9% 5.646 9,7%
Receita líquida 83.117 92,3% 66.208 90,2% 39.850 90,1% 52.366 90,3%
Custo de despesas deparmentais R$ % R$ % R$ % R$ %
Taxa de condomínio 19.309 21,4% 18.503 25,2% 12.904 29,2% 15.473 26,7%
Repasse de salários e encargos 7.501 8,3% 5.356 7,3% 3.828 8,7% 4.591 7,9%
Repasse de café da manhã 4.141 4,6% 5.774 7,9% 3.753 8,5% 4.618 8,0%
Contrato com terceiros 2.721 3,0% 2.990 4,1% 2.592 5,9% 2.764 4,8%
Comissões de vendas 8.478 9,4% 4.454 6,1% 2.772 6,3% 3.666 6,3%
Despesas de comercialização 3.679 4,1% 2.146 2,9% 1.288 2,9% 1.728 3,0%
Energia 1.403 1,6% 1.317 1,8% 1.589 3,6% 1.468 2,5%
IPTU 1.595 1,8% 1.816 2,5% 893 2,0% 1.305 2,2%
Outras despesas 6.299 7,0% 6.562 8,9% 3.471 7,8% 4.866 8,4%
Melhorias 1.831 2,0% 1.055 1,4% 349 0,8% 694 1,2%
Taxa de administração 5.226 5,8% 2.071 2,8% 1.686 3,8% 1.963 3,4%
Taxa de administração 5.226 5,8% 2.071 2,8% 1.686 3,8% 1.963 3,4%
Total das despesas 62.183 69,0% 52.043 70,9% 35.125 79,4% 43.135 74,4%
(-) Capital de giro 2.230 2,5% 1.978 2,7% 656 1,5% 1.264 2,2%
Resulta 18.704 20,8% 12.187 16,6% 4.070 9,2% 7.967 13,7%

Oferta de Resorts existentes no Brasil

O capítulo a seguir apresenta o resultado de uma pesquisa elaborada pela JLL sobre a oferta de resorts existentes no Brasil.

Total de Resorts no Brasil

Para a estimativa do total de resorts no Brasil, utilizamos como base o nosso banco de dados e informações obtidas da associação Resorts Brasil, sites especializados e informações do mercado.

O percentual de empreendimentos afiliados a cadeias hoteleiras corresponde à grande maioria dos empreendimentos, sendo 59,1% do total de apartamentos.

Estoque de Resorts no Brasil

Gráfico Estoque de Resorts no Brasil

Estoque de quartos no Brasil

Gráfico Estoque de quartos no Brasil

Receita Total por Apartamento Ocupado

Ano R$ Variação
2010 616
2011 683 10,9%
2012 691 1,2%
2013 720 4,2%
2014 993 37,9%
2015 810 -18,4%
2016 1.017,1 25,6%
2017 942,2 -7,4%

Origem dos Hóspedes 2017 – resorts

Receita Total por apto ocupado (R$)
Acima R$ 800,00 Abaixo R$ 800,00 Brasil
Brasileiros 95,8% 87,2% 90,8%
Estrangeiros 4,2% 12,8% 9,2%
Total 100,0% 100,0% 100,0%

Análise dos Resultados 2017 – Resorts

Receita Total por apto ocupado
Acima R$ 800,00 Abaixo R$ 800,00 Brasil
Receita Total por apto ocupado R$ 1.273 R$ 792 R$ 942
Ocupação 53% 57% 55%
Receitas operacionais R$ % R$ % R$ %
Total receitas de apartamentos (aptos. alim. e beb.) 222.573 92,7% 168.018 96,2% 193.477 94,3%
Total Outros Deptos.Operacionais 17.440 7,3% 6.600 3,8% 11.659 5,7%
Receitas brutas 240.013 100,0% 174.619 100,0% 205.136 100,0%
(-) Impostos e taxas 17.219 7,2% 15.368 8,8% 16.232 7,9%
Receitas líquidas 222.793 92,8% 159.251 91,2% 188.904 92,1%
Custos e despesas deparmentais R$ % R$ % R$ %
Salários e Encargos 76.720 32,0% 57.128 32,7% 66.271 32,3%
Outras Despesas Operacionais 50.167 20,9% 33.839 19,4% 41.459 20,2%
Despesas Administrativas 13.199 5,5% 8.808 5,0% 10.857 5,3%
Sistemas e Telecomunicações 355 0,1% 442 0,3% 402 0,2%
Sales and Marketing 8.871 3,7% 6.164 3,5% 7.428 3,6%
Sales and Marketing 8.871 3,7% 6.164 3,5% 7.428 3,6%
Manutenção 7.818 3,3% 4.953 2,8% 6.290 3,1%
Energia 10.313 4,3% 7.650 4,4% 8.893 4,3%
Total de custos e despesas 167.443 69,8% 118.984 68,1% 141.598 69,0%
Resultado Operacional Bruto 55.351 23,1% 40.266 23,1% 47.306 23,1%

Fonte | Source: JLL